【2024年最新】空き家対策特別措置法についてわかりやすく解説します（2023年改正空家法解説あり） | お守りさんコラム

空き家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)とは

「空き家対策特別措置法」という法律が施行されたことはご存じでしょうか?

たとえば、「相続した実家が空き家になり遠くて管理が出来ないし、お金をかけて直すのはもったいない。家が建っていれば固定資産税が安いままなので、そのままでいいか」などお考えの方は注意が必要です!

平成27年5月26日に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
この法律により雑草が長期間放置されていたり、今にでも朽ち果てそうな空き家や適切な管理が行われていない空き家は、その地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていると考えられ、「特定空き家等」と認定され、行政が所有者等へ改善を求める助言や指導、勧告、命令等の措置を行うことが可能となりました。

※2023年12月13日施行　改正空家対策特別措置法（改正空家法）により、

「特定空家」だけでなく、管理が不十分で放っておくと特定空家になるおそれがある空き家を

「管理不全空家」

として、行政が指導、勧告できるようになりました。

「特定空き家等」とは、下記の状態にあると認められる空き家等です。

そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態(※)

※不適切な状態とは

建物が傾いている
屋根、外壁等の一部がはがれており、飛散等するおそれがある
立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している
門扉が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れているなど、不特定の者が侵入できる状態となっている

改正空家法「管理不全空家」とは？

建築物の構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食
清掃等がされておらず飛散のおそれがあるごみ等が認められる
排水設備の破損

などが基準に挙げられています。
管理不全空家かどうかの判断は各自治体が現況から総合的に判断します。

これらの住宅として勧告を受けると
固定資産税の住宅用地特例の優遇が解除されてしまうため、注意が必要です！

「特定空き家等」に行政から指定されるまでの流れ

「空き家」の状態把握
「空き家」の所有者へ管理状況の問い合わせ
「空き家」の所有者へ「空き家」の除却、修繕、立木竹の伐採等、助言・指導

行政からの助言や指導に応じない場合

行政からの助言又は指導に応じない所有者の「空き家」は、勧告により「特定空き家等」に該当されることになり、この「特定空き家等」に指定されると、その状況が改善されるまで土地の固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が4～6倍になる可能性があります。

2023年12月以降、「管理不全空家」も同様です。

更に勧告を受けた所有者が正当な理由がなくその勧告に係る措置をとらなかった場合は、その勧告に係る措置を命令します。そして命令を受けたがその措置を履行しないときは、勧告、命令ができます。命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を持ち主に請求できる「代執行」も可能としています。

この法律により「空き家」の所有者は適切な管理を行わないといけない状況になったことは間違いありません。

どうしたら良いのか？？

それでは空き家を所有したらどのようにすれば良いのでしょうか？

それは所有者の空き家に対する将来のビジョンにより答えが出てきます。「所有を続けるか」それとも「手放すか」です。まずはこの選択に対してしっかり考え、答えを出すことからスタートします。

将来的に家族などが使用する予定がある場合は所有を続ける必要がありますし、そのような予定がない場合は売却し手放すことが賢明かもしれません。

「空き家を将来また使用したい」という考えがある場合は、まずは賃貸住宅として貸せないかということを検証します。賃貸住宅として貸せるような住宅であれば、家賃収入も見込めますし、ほとんどの場合は空き家にしておくよりも劣化を遅らせることができます。空き家を手放さない選択をされた方にとって、ベストな所有方法となります。
しかし、「他人には貸したくない」「貸せる状態でない」という方は、適切な空き家管理が必要ですし、これ以上建物の劣化を進ませないための対処も必要となってきます。
適切な空き家管理の方法などはこちらに詳しいページを用意しておりますので、ぜひご覧になってください。

また、「土地は使用したいが建物はいずれ取り壊す予定だ」という方には早期の取り壊し解体をお薦めします。空き家を放置しておくにはリスクしかありませんし、ご近所の評判にも影響してきます。いずれその土地に戻るのであれば、ご近所が嫌がる空き家は早期に解体しましょう。解体してしまえば、空き家ではなく更地になるわけで、固定資産税など税金は増加しますが空き家リスクはなくなります。
当社では、解体も請け負っています。お見積りは無料ですのでご相談ください。

売却するのも気が引ける・・・

次に、「空き家を使用する予定はないが、思い入れのある家だし、売却してしまうのはちょっとね・・・」という方です。

実は、このように考え、空き家を放置している方が多くいらっしゃいます。しかし、そのまま放置し、固定資産税などの税金を納めていくことに嫌気がさし結局売却する、という流れがほとんどです。

このパターンは、税金などのデメリットや空き家リスクだけが増大するパターンですのでおススメできません。将来使用する予定がないのであれば、思い切って早期売却を検討しましょう。
人口減少に対して、これからは建物の余剰がどんどん増加していきます。周りに同じような空き家が増えていく前になるべく高く売却することが賢明なのです。

●さいごに・・・

空き家を所有したら、やはりまず将来のビジョンを思い描き、「所有を続けるか」それとも「手放すか」の答えをしっかり出すことで方向性が見えてきます。答えが出ないので「とりあえず先送り」はリスクを増大させるだけです。まずはその空き家に対する将来のビジョンをしっかり考えることからスタートしましょう。

法律の詳細（条文など）を知りたい方はこちら
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
国土交通省のホームページ