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『古家付土地』の売却・活用はどうしたら良いの?

皆さんご存知のように現在、日本の空き家数は年々増加し、空き家問題は日本における大きな課題となっています。
そもそも空き家になる経緯は「親が亡くなって相続したが住む人間がいない」「親が介護施設に入り住む人間がいない」といったものが大半を占めます。高齢化が進む日本においてこのケースはますます増えてくるでしょう。
そうして親より残されたものの多くは古家付土地になると思います。今回はご自身が住む予定のないこの古屋付土地をどうするのがベストな選択なのか?そのようなお悩みに対してお役に立てるようにアドバイスをしていきたいと思います

そもそも「古家」とはどういうものを指すのか。

一般に木造古住宅の法定耐用年数は20年前後と言われております。その期間を過ぎると住宅の価値はゼロとされるのが一般的です。「古家」の定義というものはありませんが、その期間を過ぎた建物を指すことが多いようです。古家の多くは老朽化が進んでおり、なんの問題もなく住むことが難しくなっているものが多いです。

1.売却するのか?活用するのか?

まず一番初めにする事は、その古家付土地を売るのか?活用するのか?の判断です。
1.売却する
2.活用する
3.そのまま放置する
の3つの選択肢があるかと思います。 3.そのまま放置する は判断を先延ばしに出来るので、気が楽だとは思いますが、一番メリットが少なくあまりオススメ出来ません。やはり今後の為には 1.売却する 2.活用する かの判断をしてその方向に少しでも早く向かう事が良い選択だと思います。
今回は古家付土地を売却する観点からメリット・デメリットを挙げてみます。

売却する場合のメリット
・一時的にまとまった収入が得られる
・固定資産税がかからなくなる
・維持管理が不要になる

売却する場合のデメリット
・譲渡所得税がかかる
・所有権が無くなる
・継続的に収益が得られなくなる

まずはメリット面からみていきます。

<一時的にまとまった収入が得られる>
 これについては不動産を売却するので当然ですね。

<固定資産税がかからなくなる>
 今後使用するつもりが無いものに毎年お金がかかる、それも安いとは言えない金額です。手放すのが早ければ早
 いほど納める額は少なくなりますね。

<維持管理が不要になる>
 これについては売却する際の最大のメリットと言っても過言ではありません。
 空き家はそのままの状態で放置すると倒壊の危険が増したり、屋根材などが飛散したり、その敷地内だけの影響で
 は済まなくなっていきます。
 また、人がいないと害獣・害虫の温床になりやすく、周辺への拡散も考えられます。さらには、犯罪・放火の対象
 となりやすい点にも注意が必要です。

 要するに空き家を管理せずに放置すると近隣へ大きな迷惑がかかってしまうという事です。
 弊社はしっかりとした『空き家・空き地管理サービス』も行なっております。
 興味のある方は是非、下部のリンクより一度ご覧ください



 次にデメリット面です。

<譲渡所得税がかかる>
 土地・建物を売却した時に「譲渡取得税」がかかります。
 *「譲渡取得税」を簡単に説明すると不動産を売却したとき、売却代金から不動産の購入したときの代金(取得費)と売
 却するときにかかった費用(=譲渡費用)を差し引いた利益(売却益)を譲渡所得といい、

 式:売却益-(取得費+譲渡費用)=所得
 
 その所得に対して所得税と住民税がかかります。売却して損失が出るなら課税されません。

 居住用で長期譲渡所得(所有期間5年を超えるもの)の場合約20%
     短期譲渡所得(所有期間5年以下のもの)の場合約40%
 という割合の高い税金が不動産売買によって得た所得に対してかかってきます。

 しかし、相続した空き家を売却する場合、譲渡所得の「3,000万円の特別控除の特例」が適用されるようになりま
 した。(一定の条件を満たす必要があります)

<所有権が無くなる><継続的に収益が得られなくなる>
 古家付建物に限ったことではありませんが、所有している不動産があるとその不動産を他人に「貸す」という事が可
 能となります。
 駐車場やアパートにして賃貸する事で場合によっては所有不動産を他人に貸した賃料が所有不動産の
 固定資産税をまかなう所かそれ以上の所得になることもあり得ます。

 ただし、所有する土地が好条件であった場合のみの話となります。また、アパート等を建てて賃貸する際は維持コス
 トや管理など様々なハードルもあります。

2.売却する際は解体?現状有姿?

売却する際は、売主様と不動産会社の間で媒介契約を結び不動産会社が販売活動を行なうのが一般的です。
では、今回のように古家付土地に関して、古屋は解体して売り出した方が良いのか、古家付で売り出した方が良いのか、の判断も必要となってきます。
こちらも解体する場合のメリット・デメリットをみていきましょう。

解体する場合のメリット
・更地の方が市場流通性が高く売れやすい
・瑕疵担保責任に関する問題が無くなる
・古家の管理が不要になる

解体する場合のデメリット
・固定資産税の増加
・解体費用がかかる
・建築基準法の変更による影響

こちらも一つずつメリット面からみていきましょう。

<更地の方が市場流動性が高く売れやすい>
 もちろん古家を使用する目的で探している客層もいるのですが、やはり市場で流通性が高くなるのは「更地渡し」で
 の物件でしょう。
 新築用の土地を探していて古家付の土地をみた場合、なかなかイメージがつきにくく売却するまでの時間が更地に比
 べ、よりかかってしまう傾向にあります。

<瑕疵担保責任に関する問題が無くなる>
 建物の売買に関して売主は瑕疵(かし)担保責任を負います。
 瑕疵(かし)担保責任とは、売却した物件に隠された欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことで
 す。定められた期間内に瑕疵が見つかった場合、売主に修理などの責任が課せられます。

 但し、これに関しては、売主が個人であれば瑕疵担保責任を負わない旨の記載が可能なのでそこまで気にする事はな
 いでしょう。

<古家の管理が不要になる>
 前述、売却のメリット面にも記載しましたが、大きなメリットを得られます。

  次にデメリット面です。

<固定資産税の増加>
 皆さんご存知の方も多いとは思いますが、基本的に土地のみよりも建物付土地の方が固定資産税特例措置により固定
 資産税は安くなります。条件によりますが最大で約4倍ほど違ってくる場合もあります。
 しかし平成27年5月26日に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。これにより今後は
 古家付の方が固定資産税が安いというのは通用しなくなるパターンが増えてきます。
 「空き家等対策の推進に関する特別措置法」については同HP内別コラムにて詳しく記載がございます。

空き家対側特別措置法についてわかりやすく解説します

<解体費用がかかる>
 これに関しては通常、売主が解体を行なった場合は土地の販売価格に解体費用分を乗せて売り出しを行なうもので
 す。しかし解体費も数万円で済むものではありません。
 
 土地がまだ売れていない、希望の金額で売れるとも限らない段階で場合によっては数百万円かかる解体費を負担しな
 ければなりません。

*解体費っていくらくらい?
木造古家の解体において一般的な相場は坪当たり25000円~35000円といわれています。「狭地に建てられていて重機が使えない」「両隣が住宅に挟まれている」といった場合、「大きな樹木や石が埋められている」といった場合には総額が相場より高くなるケースがあります。実際に解体業者に見積りをとってみるのが良いでしょう。
また地域によっては「古家・古民家解体助成金」が出る地域もあります。
利用できるものは積極的に利用していきたいですね。

<建築基準法の変更による影響>
 これが解体をする際の大きなデメリットになる可能性を秘めております。
 建物を建築する為には建築基準法に適合したものを建築しなければなりません。
 古家が建った時分には抵触しなかった条件も現在の建築基準法に当てはめると再建築不可となってしまう場合が往々
 にしてあります。

じゃあ何がダメなの?

もっとも多いであろう原因をご紹介します。
・建築基準法の道路に定められている道路に接していない
・建築基準法の道路に定められている道路に2m以上接していない
*建築基準法の道路に定められている道路とは原則幅員が4m以上の道路の事をいいます。しかし特定行政庁が指定した4m未満の道路もこれに含まれます。
これらの原因により再建築不可となる土地についても方法が無いわけではありません。【間口2m以上を確保する】【建築基準法としての道路認定を受ける】等の改善方法により再建築可能となるものもあります。ですが中には再建築が絶望的となるケースもあります。
いずれにせよ役所での確認が必須となり安易な解体はオススメ出来ません。

3.仮想事例

所有者:石川 太郎   
住まい:東京都
古屋付土地:石川県金沢市泉野出町〇〇丁目〇〇
      土地60坪 延床30坪 築40年木造瓦葺平屋建て
      大通りから一本入った建築基準法上の道路沿いの古家。

状況:母親が一人で暮らしていたが急死し相続した。本人は石川県に戻るつも
  りが無くどうしたら良いのか検討中でインターネットより㈱ドゥハウス
  のHPを見つけ相談。

「売却する」か「活用する」か
・泉野出町は文教地区で昔から人気のエリアである。
・駐車場が慢性的に不足しがちなエリアである。
上記の理由から「売却する」か「駐車場として活用する」かどちらの選択
をしても大きな失敗をする事は無いかと思います。
売却の場合  例)収入・・・35万円/坪×約60坪=約2100万円
        支出・・・解体費約3.3万円/坪×約30坪(延床)=約100万円

ここから売り出し経過日数に応じて3段階の金額パタ―ンをご提案させて頂きます。

        初回売出2100万円(解体費用は買主負担にする)
        1ヶ月経過で未成約の場合
       ➡2回目売出2000万円(解体費用を売主負担にする)
        さらに1ヶ月経過で未成約の場合
       ➡3回目売出1940万円(坪単価を34万円に下げ、なおかつ解体費用を売主負担にする) 

*3回目の値段訂正まで行くとそもそも初回の査定価格が市場適正価格では無かった可能性があります。そのような事がないよう弊社としては3ヶ月以内に売却可能であろうその物件の市場適正価格でご提案させて頂いております。査定金額に関しては自信を持ってご提案させて頂きますが、その金額で売れる事を保証するものではありませんので誤解のないようにお願い致します。また最終的な売出価格の決定は当然所有者様になります。

活用の場合(駐車場8台分確保出来ると仮定します)
          例) 支出・・・約200万円
            解体費約3.3万円/坪×約30坪=約100万円
            アスファルト舗装費(整地含む)約1.5万円×約60坪=約90万円
            駐車場ライン引き一式=約5万円
            車止めブロック約3000円×16個=約5万円

           収入・・・約5.6万円/月
                相場に合わせて1台当たりの賃料は7000円/月とします。
                満台になった場合
                7000円×8台=5.6万円/月

1年あたりの収入は約67.2万円となり利回りですと約67.2万円÷約200万円=約33.6%となります。
ただしこれは満台の場合の想定です。さらにはここから駐車場の管理委託費や固定資産税の支払いなど差し引かれる金額も出てきます。

解体する」か「そのまま」か?
・築年数が古い。活用するとしても駐車場として考える。
・建築基準法上建て替えも問題無い。
上記より今回の場合は、初めに解体費を工面出来るのであれば、解体して
しまうのが「売却」「活用」どちらの選択にもお勧めかと思います。

古家の管理をするならドゥハウスの「お守りさん」へ!!
冒頭にも記載致しましたが、「売却する」のか「活用する」のか、この判断を早くするに越したことは無いと思います。ですが土地・建物は高額な資産です、なかなか即決出来ないという方が多いでしょう。
「しばらく考慮する」のももちろん一つの方法です。そういった際の古家管理はしっかりと行なうというのが社会に対する責任でもあり、建物の価値の維持にも繋がります。

弊社は「お守りさん」という空き家管理のサービスも充実しております。
お手持ちの古家の今後の展望から古家の管理、実際の契約まで弊社がしっかりと責任を持って対応させて頂きます。

4.まとめ

ここまで読んで頂きましてありがとうございます。
長々と書かせて頂きましたが、「各々メリット、デメリットがあるけど結局どうするのがベストの選択なの?」
答えとしては、物件次第という事になるかと思います。

最終的にどうするのか?これを決めるのは当然所有者様です。
今回書かせて頂いた事を参考にしてご考慮頂く事は幸いではありますが、まずは私どもに直接ご相談ください。
売却する際は解体業者や産廃業者・引越し業者
活用する際は内装業者、インターネットHP関連業者全てお手配致します。
しばらくご検討される場合においても弊社 【空き家・空き地管理サービス「お守りさん」】好評承り中です、是非ご利用ください。

お客様がベストの選択を出来る事がわたくしどもの喜びです!
まずは弊社にご相談することから始めてみませんか?
お気軽にお問い合わせください、スタッフ一同お待ち致しております。