076-267-8118首都圏在住で石川県の不動産を売却した実例②
今回は以前にご紹介した「首都圏在住で石川県の不動産を売却した実例」2例目のご紹介となります。
①現地物件にて打ち合わせ
まずは物件売却に関する打ち合わせです。
売主様は関西に在住の方です。
今回もファーストコンタクトは現地までご足労頂きました。
売主様はこの時と決済時のみの2回の来県で無事、物件の売買が完了しております。
物件の状態確認
まず今回の物件ですが 建物築年数約50年 延床面積約40坪の木造戸建 土地面積は約120坪 という物件です。
ご都合上、生活用品は全て建物内に残っているという状態でした。
事前のやり取りで、建物を解体しての売り出し方のご提案をさせていただき、ご了承いただいておりましたので現地調査時には建物解体・産廃の業者さんにも同行してもらいました。
売り出し金額の決定
①査定金額のご提示
②売り出し方のご提案
③売り出し金額のご提案
を事前にお伝えしておりましたが、再度お話させていただきました。
売り出し方に関して物件の土地面積が100坪オーバーかつ東西2本の道路に面しているため、より住宅用地に適した土地面積に分筆したうえで売却することをご提案させていただきました。
仮にその方法をとった場合は解体費用のみではなく、分筆登記に関する費用も事前にかかります。
このように売り出し方に対するメリット・デメリットを念入りにご説明させていただきました。
お話し合いの結果、今回はとりあえず建物を解体し、売り出しをしてみて市場の反応をみるということになりました。
②売り出し前準備
今回、売り出す前の準備としては建物の解体、建物内残置物廃棄がメインになります。
売主様は関西在住と遠方になりますので建物の解体、産廃に関する作業は弊社に一任して頂きました。
売主様から解体、産廃工事を弊社が請け負うという形で建物解体作業をさせていただきました。
解体前写真
物件正面右写真
物件正面左写真
物件正面写真
物件裏写真
解体後写真
解体後正面右写真
解体後正面写真
解体後裏写真
解体後正面左写真
ご覧いただくとわかる通り、解体前は庭木がかなり生い茂っていました。
今回のように建物の築年数が古く、既存建物を利用するという需要が少ない物件は戸建付き状態での売り出し方よりも解体して更地で売り出す方が購入検討者様の目線でみると建築イメージもわきやすく、購入後の解体等の面倒もありませんので売りやすいのです。
③反響・軌道修正
売り出しをしてみてのお問合せ、反響は何件も頂くことが出来ました。
しかし、どれもが住宅用地での検討で現在の土地面積の半分のみでの購入をご希望でした。
売主様にはお問合せの都度、反響内容についてご連絡させていただいておりました。
お問合せ内容を考慮し、当初ご提案した土地を分筆しての売却案を再度ご提案させていただき売主様よりご了承を頂きましたので半分に分筆して売却をすることになりました。
その結果、分筆後の2筆ともスピーディーに売却する事が出来ました。
④その他事項
今回の物件は分筆登記する際に測量を行い、隣地所有者様立ち合いのもとで境界確認を行っております。
しかし隣地建物の付随物がわずかに売却地に対して越境していることが確認されました。
売主様と隣地建物所有者様との間では越境している事実は今まで認識しておらず今回、建物の解体、境界確認をしてみて明るみになったという事でした。
弊社では売主様と隣地建物所有者様の同意を頂き「越境に関する協定書」を作成させていただきました。
簡単に挙げると
①越境物が存在すること
②越境物の維持管理は隣地建物所有者がすること
③隣地建物の建て直し等ある場合は越境部分を解消すること
④物件の土地利用に越境物が影響を及ぼす際は越境物を収去すること
⑤所有権を第3者に譲渡する場合は協定書内容を承継すること
という内容のものです。
当然、買主様にも内容にご納得いただき、協定書は売主様から買主様へ引き継がれました。
このような協定書を作成しておくことによって買主様に安心して物件購入をしていただけます。
⑤まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は戸建付きの物件でしたが結果的に「建物解体」「土地の分筆登記」というプロセスを経ての成約となりました。
物件にはそれぞれの特徴があり需要の多い供給の仕方がございます。
弊社では最終的に売主様のメリットとなるであろう売り出し方をご提案させていただき、それに対するお手伝いもさせていただきます。
物件の売却をご検討のお客様は是非一度、ご相談ください。
担当：中村
