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<不動産売却未経験者必見>不動産売却時にかかる費用完全網羅

不動産の売却とは、具体的にどんな事でしょうか?
私は物件の所有権を手放し、引き換えにお金を受け取るという事を思い浮かべます。
しかし不動産を売却する側にも費用の負担は出てきます。
一般の方にとっては不動産自体が高額なものだから費用もそれに見合って高額に違いない、、と戦々恐々としている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回はそんな方々の不安を取り除くべく不動産を売却する際にかかる費用をひとつずつご説明していこうと思います。


売却にかかる費用一覧


・仲介手数料
・譲渡所得税
・登記費用
・印紙税
・その他


大きくはこれらに分けられると思います。
ひとつずつ見ていきましょう。


仲介手数料


まずは仲介手数料です。
売買に限らず、お部屋の賃貸をする際に支払った事があるという方も多いのではないでしょうか?
賃貸契約の際の仲介手数料は家賃の1ヶ月分が上限となっています。
しかし不動産の売却となると金額が変わってきます。



ポイント①支払いタイミング


売買契約時に50%、所有権移転・決済時に50%と分割して支払われる形が一般的に多い形です。
弊社では所有権移転・決済時のタイミングで100%頂く形になりますので、物件売却が完了していない段階での売主様の仲介手数料に関する手出しはございません。


ポイント②消費税

前表のとおり、仲介手数料自体には消費税がかかります。
この仲介手数料算出の基となる成約売買金額に注意が必要です。
不動産における「土地」の売買、これに関しては一切が非課税取引、つまり消費税がかかりません。
しかし「建物」に関してはケースによって変わります。
1.個人の売主が住居用の建物を売却した場合は非課税です。
2.法人が社宅等の売却をした場合は課税されます。
建物の金額ひとつとっても消費税が課税された金額なのか非課税の金額なのか売主によって変わってきます。
例えば売買金額の建物の金額が1,100万円とした時、前出1.のケースでは建物の金額はそのまま1,100万円。2.のケースでは建物の金額は1,000万円で100万円は消費税となります。

何故このような違いをご紹介したかというと建物の金額の課税、非課税によって仲介手数料の金額が変わってくるからなのです!仲介手数料自体には消費税がかかります。そのうえ建物にも消費税がかかってくると消費税の2重課税となってしまいますので建物に消費税がかかっている時の仲介手数料の計算は税抜建物金額を参照して算出する事になります。

*売主が個人の場合でも建物に消費税がかかってくるケース等ございますので売却検討の際はご相談ください。


譲渡所得税


まず譲渡所得税とは不動産を売却して得た利益に対して課せられる税金です。
下記はその税率です。不動産の所有期間によって税率が変わってきます。


次にその税率がかけられる譲渡所得をみてみましょう。


国税庁HPより引用


譲渡所得税は不動産を売却して得た利益に対してかかります。
当然、不動産の売却金額がまるまる利益ではありませんよね、該当不動産の購入金額やその時にかかった費用、該当不動産を売却する為にかかった費用等を不動産の売却金額から差し引いて計算出来るというわけです。
そうして残った金額に対して税金がかかるというイメージです。
弊社では「手取り1,000万円は欲しい」とお伝え頂ければ税金を逆算して売出金額をご提案させて頂きます。


ポイント①減価償却


減価償却とは時間経過により劣化していく不動産の正確な価値を表すために、毎年決まった割合で費用を計上していく考え方です。
難しいかもしれませんが簡単に言うと劣化費用と思って頂ければ結構です。
これは建物に関係してきます。土地には劣化するという概念はありません。
考え方としては20年前に2,000万円で建築した建物が20年後、同じ2,000万円で売却出来た場合、建物は当然、20年分劣化しています。
減価償却率を用いた20年後の建物の金額が仮に200万円だとすると2,000万円-200万円=1,800万円の利益が出ている!という考え方になります。
本来200万円分の価値のものを2,000万円で売却出来たという考え方です。
建物付きの物件を売却する際はこの建物の原価償却に気を付けないと税金の計算が狂ってきます。


ポイント②特別控除


譲渡所得税に関しては様々な特別控除があります。
ここでは一番適用頻度が高いであろう特例を一つご紹介致します。
「3,000万円の特別控除の特例」
マイホーム(居住用財産)を売った時に所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が出来るという特例です。
・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
等の適用要件があります。
仮に譲渡所得から3,000万円控除出来るとしたらほとんどのケースで譲渡益は発生しないのではないかと思います。
せっかくある特例も知らなければ使用出来ません。弊社にご相談頂ければ、売却されたい物件が特別控除対象かどうかお調べ致します。


登記費用


一般的に売主の負担がかかってくるパターンは売却する物件に「抵当権」が設定されている場合です。
登録免許税というものが不動産1つにつき1,000円、さらには対象の不動産の情報を調べるための取得費用(事前調査費用)や、登記後の謄本取得費用がかかります。あとは司法書士によって金額は違いますが報酬を支払う必要があります。これらを合計すると10,000~20,000ほどの相場で費用がかかります。


印紙税


印紙税は売主・買主が平等に負担するのが一般的です。
印紙税は契約書に収入印紙を貼り付け消印することによって納付します。
これがされていないことが発覚した時は本来納付すべき印紙税額に追加して、その2倍額を支払う必要が出てきます。
印紙税の税率は次表の通りです。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書は軽減税率対象になります。


*国税庁HPより引用


その他


測量、境界確認費用


不動産売買において「売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。」というのが一般的になります。隣地との間に境界杭が無い、塀やフェンスも無く境界が分からない。という時には測量、境界確認が必要になるケースがあります。
対象物件の面積や隣地権者の数、土地家屋調査士によって金額は違います。300,000~500,000円ほどが相場となります。


繰り上げローン返済費用


売却する不動産に抵当権が設定されていて売却時に借入れを一括返済する際に発生します。債権先によりますが銀行の場合10,000円以内で収まるのが一般的です。


まとめ


いかがでしたでしょうか?
不動産の売却を考えるとついつい入ってくるお金の事ばかり考えてしまいますよね。
ですが不動産の売却時に売主にかかる諸費用も決して安いものではありません。
場合によって、かかる諸費用を本来より安くする方法もございます。
気になる方は是非一度ご相談ください。
私どもが誠心誠意、対応させて頂きます。

担当:中村